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CERTIFICATO DI ABITABILITÀ E AGIBILITÀ

certificati di abitabilità e agibilità erano dei documenti rilasciati dal Comune di appartenenza dell’immobile, comprovanti la sussistenza di determinati standards igienico-sanitari di sicurezza e garantivano l’osservanza di specifiche prescrizioni edilizie in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione.

Il certificato di abitabilità riguardava di regola le case a uso di civile abitazione mentre il certificato di agibilità era richiesto per tutte le altre costruzioni destinate a uso non abitativo (es. uffici, esercizi pubblici e commerciali).

A partire dal 2001 il legislatore ha inteso fare chiarezza tra i due certificati completando l’opera nel 2016 unificando i due concetti nel termine omnicomprensivo di AGIBILITA’.

L’AGIBILITÀ SECONDO LE DISPOSIZIONI NORMATIVE

Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia – prevede che il certificato di agibilità debba essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente solo per:

1. le nuove costruzioni (realizzate successivamente al 30/06/2003, data dell’effettiva entrata in vigore del T.U.);

2. le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

3. gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza.

Non sussiste invece alcun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni (quindi precedenti al 30/06/2003) che non siano state oggetto di “rilevanti” interventi edilizi (come indicato nelle lettere b) e c) del 2° comma dell’art. 24).

Nessuna norma regola quindi le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula dell’atto notarile. Per di più il T.U. esclude addirittura il rilascio del certificato di agibilità da parte delle Amministrazioni comunali qualora si tratti di vecchie costruzioni per le quali non siano stati compiuti interventi edilizi dopo l’entrata in vigore della legge citata.

L’AGIBILITÀ SECONDO LA GIURISPRUDENZA

Al contrario, la recente tendenza della giurisprudenza è quella di considerare il certificato di agibilità un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso.

Dunque, secondo la giurisprudenza maggioritaria, la mancanza dell’agibilità configura un inadempimento del venditore.

Come ad esempio si legge nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

La Corte di Cassazione, in una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni.

Infine, la S. Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

La Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad esempio magazzino) l’acquisto è valido lo stesso, ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, con lesione dei suoi diritti.

Riassumendo: certificato di agibilità o agibilità sostanziale?

Si tratta di due aspetti distinti, il primo formale e il secondo sostanziale, infatti:

1. se la presenza del certificato di agibilità conferma l’esistenza della agibilità dell’immobile per un determinato uso,

2. la mancanza del certificato non comporta necessariamente la assenza di agibilità.

Per i nuovi fabbricati e per gli immobili ristrutturati dopo l’entrata in vigore della L. 380/2001, il problema non si pone: l’immobile deve essere munito della certificazione. Qualora l’immobile dovesse esserne sprovvisto e l’acquirente intenda comunque acquistarlo, dovrà valutare bene quali siano i motivi dell’assenza. Se cioè si tratta di una mancanza dovuta a motivi formali e/o dimenticanze (e quindi risolvibile con poca spesa, di cui se ne può far carico il venditore anche successivamente all’acquisto) o se si tratta di una mancanza dovuta alla carenza sostanziale di agibilità (come ad esempio l’ipotesi di rifiuto dell’Amministrazione comunale).

Mentre, per gli immobili precedenti alla entrata in vigore della legge, precisato che l’acquirente non ha diritto di rifiutare l’acquisto per la sola mancanza della certificazione, in caso di mancanza di agibilità, va valutata dall’acquirente a seconda dello stato di fatto dell’immobile. L’acquirente deve valutare autonomamente se l’immobile è adatto o meno alle sue esigenze e se ha i requisiti necessari per l’utilizzo secondo i suoi scopi, se cioè ha quella che viene definita agibilità sostanziale. Il certificato può anche sussistere perchè magari il proprietario se lo era procurato in base ad una legge ormai abrogata, ma può anche mancare perché all’epoca non doveva essere obbligatoriamente richiesto, ed addirittura oggi, anche se venisse richiesto, il certificato di agibilità potrebbe legittimamente non essere rilasciato dai Comuni per i fabbricati esclusi dalla previsione normativa.

Pertanto
, suggeriamo caldamente di affidarsi alle agenzie immobiliari che provvederanno ad affrontare la problematica del certificato di agibilità fin dalla fase della contrattazione, al fine di evitare controversie al momento del rogito o equivoci successivi.

Il compratore potrà anche decidere di accettare ed acquistare un immobile privo di tale certificato (addirittura anche se si tratta di immobili successivi al Testo Unico), se è sicuro che abbia l’agibilità sostanziale per il suo uso, e può comunque decidere che l’immobile gli va bene così com’è.

Ma il compito dell’agenzia sarà quello di informare l’acquirente e indicarlo addirittura in proposta d’acquisto o nel testo del compromesso.

Ricapitolando:

A) IMMOBILI COSTRUITI O RISTRUTTURATI POST T.U.:

il certificato deve essere richiesto al Comune dal venditore e consegnato all’acquirente.

1. Se non c’è il certificato l’acquirente – fermo restando che può rifiutarsi di stipulare – deve valutare se il motivo della assenza è una MANCANZA FORMALE (in tal caso può: prendere accordi per la rinuncia, o per la richiesta al venditore di provvedervi prima o dopo il rogito definendo chiaramente chi ne affronterà i costi).

2. Se il motivo è dovuto ad una MANCANZA SOSTANZIALE che comporta l’impossibilità dell’uso dell’immobile e quindi la diminuzione del suo valore, l’acquirente deve decidere se non proseguire con l’acquisto o se proseguire allo stesso o a un minor prezzo.

B) IMMOBILI COSTRUITI ANTE T.U.:

il certificato non deve essere rilasciato dal Comune e consegnato dal venditore (salvo il caso che non ci sia già). L’acquirente non lo può pretendere.

1.  A questo punto l’acquirente deve valutare se sussiste l’agibilità sostanziale, cioè l’idoneità dell’immobile all’uso prefissato e decidere – come sopra – se non proseguire con l’acquisto o se proseguire allo stesso o a un minor prezzo.

L’articolo è stato redatto in base alle informative emesse dalla Fiaip e facendo riferimento alle indicazioni fornite sul suo sito dal notaio Massimo d’Ambrosio

(Cit. Informative Fiaip – MEdIMM – notaio: Massimo d’Ambrosio)
(Ph. Freepik – @Jannoono28)

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